机构：国信证券
评级：买入
目标价：12 元
大型综合物业开发商，具备差异化竞争优势
新世界发展于 1972 年在香港联交所上市，截至 2019 年 6 月 30 日，公司总资产达 5,033 亿港元，为香港恒生指数成份股之一。近年来，公司以香港和内地的物业发展及物业投资业务为基石，将经营范围扩展至物业及酒店、基建、服务和百货等多项业务，旗下控股新创建集（0659.hk）及新世界百货（0825.hk）两家上市公司，并全资拥有新世界中国地产有限公司。近年来，公司提出“theartisanal movement”理念独具匠心，打造的 k11 项目，将艺术及人文内涵融入商业的发展当中，形成了公司差异化的产品竞争优势。
大湾区土地储备充足，项目资源优质
（1）根据公司 2019 年财报，截至 2019 年 6 月 30 日，公司 2019 年内地合约销售面积约为 67 万平方米，而公司在内地有土地储备约为648.3 万平方米（不包括车库），内地土地储备面积是 2019 年合约销售面积的 9.7倍。大湾区的布局成为公司近年来重要的发展战略之一，自 2016 年以来，公司在大湾区购入 147.1 万平方米的土地纳入土储，使公司在大湾区的土地储备合计达 267万平方米，大湾区土储占公司核心项目土储的 51%。（2）在土地供应有限的香港市场，截至 2019 年 6 月 30 日，公司在的土地储备面积为 907.6 万平方尺，其中用于物业开发、投资物业的面积分别为 421 万、486.7 万平方尺。另外公司还在新界持有约 1687.9 万平方尺待更改用途的农地，其中68.7%位于元朗。
物业销售维持稳健增长
（1）截至 2019 年 12 月 31 日，公司在内地整体物业权益合同销售额为 116 亿元，已完成 2020 财年 200 亿元销售目标的 57%，住宅合同销售的平均价格约为 32,000 元/平方米，其中华南地区的贡献达49%，凸显公司在粤港澳大湾区的布局已初见成效。而公司可售面积约 11 万平方米（49%权益）的深圳蛇口太子湾项目已于 2019 年底开盘，预计可为公司带来约 55 亿元的销售收入。尽管新冠疫情使公司短期物业销售承压，但我们预计公司未来内地物业销售额每年仍能维持 200 亿人民币左右。（2）公司在香港可售资源丰富，约 3000 个住宅单位的沙田大围站项目及位于西九龙长顺街、总楼面面积约 52 万平方尺的写字楼等项目，将陆续分批推出，我们预计公司未来在香港的物业年销售额将保持 150 亿港元左右。
投资物业增长潜力将逐步释放
（1）2017-2019 财年公司在香港的投资物业收入分别为 15.8 亿港元、17.4 亿港元、19.4 亿港元，三年复合增长 10.9%，收入稳健增长。而随着位于尖沙嘴海滨核心地段的新地标 victoria dockside（总楼面面积约 300 万平方尺）于 2019 年 11 月全面启用，将推动公司在香港的租金收入在未来两三年内快速增长。而随着西九龙琼林街项目、启德体育园零售部份、以及毗邻香港国际机场客运大楼的 skycity 航天城（总楼面面积约377 万平方尺）等一系列优质项目的分阶段落成，到 2026 年公司在香港的投资物业组合总楼面面积将是现在规模的 3 倍。（2）截至 2019 年 6 月 30 日，公司在内地投资物业收入为 17.27 亿港元，同比上升 26%。未来随着沈阳、武汉、宁波、北京、深圳前海、深圳太子湾、广州等地多个 k11 项目陆续开业，预计到 2025 财年公司在内地的投资物业组合总楼面面积将是现有规模的 6 倍。
财务管理审慎健康，派息稳定
公司财务稳健，截至 2019 财年末净负债率 32.1%、债务平均融资成本 3.65%，低于多数内地房地产开发企业。截至期末，公司有息负债为 1370.43 亿港元，其中短期借款为149.77 亿元，在手现金及银行存款 637 亿港元，财务管理审慎而健康。未来随着victoria dockside 项目进入成熟期，公司的现金流状况将进一步好转，净负债率仍有下降的空间。近年来，公司派息总额保持稳定增长，现价对应的股息率 5.15%。
投资建议
我们预计未来三年公司在香港与内地的物业合同销售将分别稳定在 150 亿港元、200 亿人民币左右的水平。而随着位于尖沙嘴海滨核心地段的新地标 victoria dockside 的全面启用、skycity 航天城的分阶段落成以及公司在沈阳、武汉、宁波、北京、深圳、广州等内地多个一二线城市核心地段的 k11 项目陆续开业，预计 2025—2026 年公司香港、内地的投资物业组合总楼面面积将分别增长至目前的 3 倍、6 倍，投资物业收入在分部业绩中的占比将不断提升。我们预计公司 2020—2022 财年将实现收入 729.3 亿、802.2 亿、882.4 亿港元，实现归母净利润 187.8 亿、202.9 亿、214.3 亿港元，给予公司 2020 年 6.5xpe,对应目标价 12 元，首次覆盖，给予公司“买入”的投资评级。
风险提示
房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓； 调控政策、融资环境超预期收紧；疫情持续时间超预期。